Ilgalaikė biuro nuoma verslui suteikia stabilumo. Įmonė gali planuoti darbo vietas, investuoti į patalpų įrengimą ir nesukti galvos dėl persikraustymo kas keliolika mėnesių. Vis dėlto yra vienas klausimas, kuris anksčiau ar vėliau tampa aktualus beveik kiekvienam nuomininkui. Ar savininkas gali tiesiog nuspręsti, kad nuo kito mėnesio biuras kainuos daugiau? Atsakymas nėra vien tik „taip“ arba „ne“.
Svarbiausia yra nuomos sutartis. Lietuvos Civilinis kodeksas numato, kad nuomos mokestis nustatomas šalių susitarimu, o šalys gali susitarti ir dėl jo apskaičiavimo būdo. Jeigu sutartyje nenustatyta kitaip, nuomos mokestis šalių susitarimu gali būti keičiamas jų suderintais terminais, tačiau ne dažniau kaip du kartus per metus. Todėl prieš pasirašant ilgalaikę sutartį verta žiūrėti ne tik į pradinę kainą. Ne mažiau svarbu suprasti, kaip ji gali keistis po metų, dvejų ar penkerių.
Kainos keitimo taisyklės pirmiausia slepiasi sutartyje
Ieškant patalpų dažnai daugiausia dėmesio skiriama vietai, plotui ir nuomos kainai už kvadratinį metrą. Ypač tada, kai aktuali biuro nuoma Vilniuje, kur skirtingų rajonų ir pastatų pasiūlymai gali smarkiai skirtis. Tačiau sudarant ilgalaikę sutartį labai svarbios ir nuomos kainos koregavimo (arba indeksavimo) sąlygos.
Civilinis kodeksas nustato bendrą taisyklę, kad nuomos mokestis gali būti nustatomas konkrečia pinigų suma arba kitokiu šalių sutartu apskaičiavimo būdu. Be to, jeigu pačioje sutartyje nėra numatyta kitaip, nuomos mokestį galima keisti tik šalių susitarimu ir jų suderintais terminais, ne dažniau kaip du kartus per metus.
Ką tai reiškia praktiškai? Savininkas negali remtis vien argumentu, kad „rinkoje kainos pakilo“, jeigu sutartyje nėra numatyto pagrindo kainai perskaičiuoti arba šalys dėl naujos kainos nesusitaria. Tačiau sutartis gali iš anksto nustatyti indeksavimo ar perskaičiavimo taisykles. Tokiu atveju nauja suma gali būti apskaičiuojama pagal jau sutartas sąlygas.
Kainos indeksavimas nėra tas pats, kas netikėtas pabrangimas
Ilgalaikėse komercinių patalpų nuomos sutartyse gali būti numatytas nuomos mokesčio indeksavimas. Komercinės nuomos sutarčių praktikoje tokia sąlyga yra viena iš galimų sutarties nuostatų.
Indeksavimas reiškia, kad šalys iš anksto sutaria, kada ir pagal kokį kriterijų nuomos mokestis bus perskaičiuojamas. Pavyzdžiui, sutartyje gali būti numatytas periodinis kainos perskaičiavimas pagal konkretų indeksą arba kitą aiškiai aprašytą formulę.
Kodėl tai svarbu? Todėl, kad nuomininkas iš anksto žino taisykles. Net jei tiksli būsima suma šiandien nėra žinoma, galima suprasti, nuo ko ji priklausys.
NT srities ekspertė Viktorija M. tokį principą apibūdina paprastai: „Gera ilgalaikės nuomos sutartis turi ne pažadėti, kad kaina niekada nesikeis, o aiškiai pasakyti, kada ir kaip ji gali pasikeisti.“ Būtent aiškumas sumažina netikėtumų riziką abiem pusėms.
Ar savininkas gali kelti kainą kasmet?
Gali būti numatyta, kad kaina keisis kasmet, tačiau tam turi būti tinkamas sutartinis pagrindas. Bendroji Civilinio kodekso taisyklė leidžia šalims susitarti dėl nuomos mokesčio dydžio ir jo apskaičiavimo būdo. Jeigu sutartis konkretaus kainos keitimo sąlygų nenustato, taikoma taisyklė, pagal kurią mokestis šalių susitarimu gali būti keičiamas ne dažniau kaip du kartus per metus.
Taigi klausimas „ar savininkas gali kelti kainą kasmet?“ nėra visiškai tikslus. Geresnis klausimas būtų kitas. Ką dėl kainos keitimo sutartyje susitarė nuomotojas ir nuomininkas?
Ilgalaikėje sutartyje gali būti numatyta:
-
kainą keisti pagal iš anksto nustatytą indeksą;
-
nustatyti maksimalų galimą metinį padidėjimą;
-
pirmuosius metus kainos nekeisti;
-
kainą peržiūrėti po tam tikro nuomos laikotarpio;
-
kainą pakeisti tik abiem šalims raštu susitarus.
Tokios sąlygos padeda išvengti situacijos, kai viena šalis tikisi stabilios kainos, o kita tikisi galimybės ją reguliariai didinti.
Kodėl ilgalaikėje nuomoje svarbu nustatyti kainos ribas
Penkerių ar dešimties metų sutartis atrodo patraukliai, jeigu šiandien siūloma gera kaina. Tačiau vien pradinė suma dar nieko nepasako apie viso laikotarpio išlaidas.
Įsivaizduokime paprastą situaciją. Įmonė randa tinkamas patalpas ir susitaria dėl palankios mėnesinės kainos. Sutartyje parašyta, kad nuomos mokestis periodiškai indeksuojamas, tačiau nėra aiškios maksimalios augimo ribos. Po kelerių metų biuro išlaidos gali būti gerokai kitokios nei pradžioje.
Ar tai reiškia, kad indeksavimo reikėtų vengti? Nebūtinai. Nuomotojui ilgalaikė sutartis taip pat kelia riziką. Per daugelį metų gali keistis kainų lygis ir turto išlaikymo sąnaudos. Todėl suprantamos kainos perskaičiavimo sąlygos gali būti racionalus kompromisas.
Nuomininkui naudinga derėtis ne vien dėl šiandienos kainos. Kartais daugiau vertės suteikia aiški indeksavimo riba nei keliomis dešimtimis centų mažesnė pradinė kvadratinio metro nuomos kaina.
Į ką atkreipti dėmesį prieš pasirašant sutartį
Kai aktuali biuro nuoma, sutartį pravartu skaityti galvojant apie kelis ateinančius metus. Ypač svarbu surasti visus punktus, kuriuose minimas nuomos mokesčio perskaičiavimas, indeksavimas, papildomos išlaidos ir sutarties pratęsimas.
Civilinis kodeksas numato, kad pastatų, statinių ar įrenginių nuomos mokestis nustatomas šalių susitarimu. Tai suteikia nemažai laisvės susitarti, tačiau kartu reiškia, kad nepalankiai suformuluotas punktas vėliau gali tapti brangus.
Prieš pasirašant verta sau atsakyti į kelis klausimus. Kada pirmą kartą gali būti perskaičiuota kaina? Pagal kokį rodiklį? Ar nustatytos augimo lubos? Ar kaina gali ir mažėti? Kada nuomotojas turi informuoti apie naują sumą? Kas nutinka pratęsus sutartį?
Jeigu į šiuos klausimus sutartyje sunku rasti aiškius atsakymus, tai jau signalas sąlygą aptarti išsamiau.
Biuro nuoma Vilniuje skatina vertinti ne tik mėnesio kainą
Biuro nuoma Vilniuje dažnai vertinama pagal kainą už kvadratinį metrą. Tai patogus palyginimo rodiklis, tačiau ilgalaikei nuomai jo neužtenka.
Du biurai gali kainuoti tiek pat pirmąjį mėnesį, bet po trejų metų jų finansinė našta gali būti visiškai skirtinga. Vienoje sutartyje kaina gali būti fiksuota tam tikram laikotarpiui. Kitoje ji gali būti reguliariai indeksuojama.
Todėl verta skaičiuoti ne tik dabartinę, bet ir galimą būsimą kainą. Ypač jei įmonė į patalpas ketina investuoti. Kuo daugiau lėšų skiriama pertvaroms, baldams, darbo vietoms, technikai ar įrengimo darbams, tuo svarbesnis tampa ilgalaikis nuomos sąlygų nuspėjamumas.
Ką daryti gavus pranešimą apie didesnę kainą
Pirmiausia reikėtų atsiversti sutartį ir patikrinti, kokia konkrečiai nuostata remiasi nuomotojas.
Jeigu sutartyje numatyta aiški indeksavimo formulė ir atėjo joje nustatytas perskaičiavimo laikas, kainos pokytis gali būti sutarties vykdymo dalis. Jeigu tokios nuostatos nėra, svarbus tampa šalių susitarimas. Bendroji Civilinio kodekso taisyklė nurodo, kad, jei sutartis nenustato kitaip, nuomos mokestis gali būti keičiamas šalių susitarimu jų suderintais terminais ir ne dažniau kaip du kartus per metus.
Taip pat verta patikrinti, ar nauja suma apskaičiuota tiksliai taip, kaip numatyta sutartyje. Kartais ginčas kyla ne dėl pačios teisės indeksuoti kainą, o dėl pasirinkto indekso, laikotarpio ar skaičiavimo formulės.
Esant didelei finansinei vertei arba neaiškiai sutarties formuluotei, verta kreiptis į teisininką. Vieno punkto interpretacija ilgalaikėje nuomoje gali turėti finansinių pasekmių keleriems metams.
Ilgalaikė biuro nuoma gali būti labai patogus sprendimas augančiam ir stabilumo siekiančiam verslui. Tačiau stabilumas atsiranda ne vien dėl ilgo sutarties termino. Jį sukuria aiškios taisyklės. Todėl prieš pasirašant sutartį verta išsiaiškinti ne tik tai, kiek biuras kainuoja šiandien, bet ir tai, kokiomis aplinkybėmis ši suma galės keistis ateityje. Gerai aprašytos kainos perskaičiavimo sąlygos padeda planuoti biudžetą, sumažina ginčų tikimybę ir leidžia abiem pusėms tiksliai žinoti, ko tikėtis per visą nuomos laikotarpį.
