Nekilnojamojo turto rinkai toliau klestint, auga ir būsto įperkamumas

„Swedbank“ skaičiuojamas būsto įperkamumas antrąjį šių metų ketvirtį toliau augo visuose didžiuosiuose Lietuvos miestuose. Klestėjimas būsto rinkoje tęsiasi – butų sandorių skaičius pasiekė aukščiausią lygį nuo pat 2021 metų pabaigos. Vis tik dėl įsibėgėjusio kainų augimo, būsto įperkamumas augo lėčiau, Vilniuje jis išlieka žemiau istorinio vidurkio ir yra žemiausias tarp Baltijos sostinių.

Įperkamumas auga lėčiau

„Swedbank“ skaičiavimais, vidutines pajamas gaunantys vilniečiai šiuo metu vidutiniškai gali įpirkti kiek mažesnius nei 63 kv. m. dydžio butus, o per ketvirtį jų įperkamas plotas padidėjo 1 kvadratiniu metru. Kaune augimas buvo panašus, o gyventojų įperkamumas čia išlieka geriausias tarp didžiųjų miestų ir siekia 93 kv. m. Tuo metu Klaipėdoje gyventojai vidutiniškai gali įsigyti kiek mažesnius, apie 91 kv. m. dydžio būstus. 

Visgi, nepaisant gerėjančio įperkamumo, ekonomistai pripažįsta, kad bent kol kas gyventojų galimybės įsigyti būstą išliks prastesnės nei ilgalaikis istorinis vidurkis.

„Būsto rinkoje vis dar tęsiasi klestėjimo etapas – nuo praėjusių metų pabaigos stebime itin išaugusį rezervacijų bei sandorių skaičių. Visgi, dėl vis dar pakankamai žemo būsto įperkamumo, gyventojai neretai yra priversti koreguoti savo norus – pavyzdžiui, rinktis senesnės statybos būstus. Skaičiuojame, kad senesnės statybos būstai šiuo metu sudaro apie 70 proc. visų sandorių. Palyginimui, 2021 metais tokie sandoriai sudarė apie 50 proc. Negana to, gyventojai dažnai priversti rinktis ir mažesnius ar toliau nuo centro nutolusius būstus. Prie šių tendencijų prisideda ir gyventojų lūkesčiai, kad NT rinkoje kitais metais bus dar daugiau pirkėjų – o tai taip pat skatina ir paklausą, ir kainų augimą“ – tendencijas NT rinkoje komentuoja „Swedbank“ vyresnioji ekonomistė Greta Ilekytė.

Būsto įperkamumas Vilniuje išlieka žemiausias tarp Baltijos valstybių. Taline gyventojai vidutiniškai gali įpirkti kiek daugiau nei 68 kv. m., o Rygoje, dėl itin didelio senų ir nerenovuotų daugiabučių skaičiaus, net 107 kv.m. Vis dėlto, nors įperkamumas Vilniuje ir mažiausias, sostinės pirkėjai būstą įsigyti skuba daugiausiai.

Kainų augimas paspartėjo

Nors sostinės pirminėje rinkoje neparduotų butų skaičius pasiekė rekordines aukštumas ir siekia beveik 6 tūkst., kainų augimas paspartėjo. Lietuvos banko skaičiuojamas pasikartojančių sandorių indeksas rodo, kad liepą butai sostinėje butai buvo net 7 proc. brangesni nei prieš metus. Įsibėgėjantį būsto brangimą rodo ir Registrų Centro bei skelbimų duomenys.

„Nepaisant didelio neparduotų butų skaičiaus pirminėje rinkoje, dėl vis dar žemo įperkamumo, gyventojų dėmesys dažnai krypsta į antrinę rinką, tad čia pamažu matome ir didesnį spaudimą kainoms. Registrų Centro duomenimis, antrąjį šių metų ketvirtį, naujų būstų kaina per metus Vilniuje augo apie 3 proc., tuo metu senesnės statybos – maždaug 8 proc.“, – komentuoja G. Ilekytė.

Panašios tendencijos matomos ir kituose didžiuosiuose Lietuvos miestuose bei Baltijos valstybių sostinėse – sunkiai įperkama pirminė rinka lemia gerokai aktyvesnę antrinę rinką.

Nuomos grąža išlieka žemiau istorinio vidurkio

„Swedbank“ skaičiuojama nuomos grąža visuose didžiuosiuose Lietuvos miestuose išlieka žemesnė nei istorinis vidurkis. Šis rodiklis parodo, kokią būsto kainos dalį sudaro metinės pajamos iš jo nuomos. Šiuo metu Vilniuje nuomos grąža siekia 4,7 proc., Kaune apie 5,5 proc., o Klaipėdoje – apie 5,7 procento.

„Dabartinė nuomos grąža Vilniuje ir Kaune išlieka maždaug procentiniu punktu mažesnė už istorinį vidurkį ir net sumažėjus palūkanoms nėra labai patraukli. Vis tik panašu, kad ne nuomos grąža šiuo metu yra lemiantis veiksnys investuoti į būstą. Rinkoje stiprėja lūkesčiai dėl tolimesnio kainų augimo, kurį gali paskatinti ir kitais metais išlaisvinti pensijoms taupyti pinigai“, – komentuoja N. Mačiulis.

Kaip keisis palūkanos ir būsto įperkamumas ateityje?

Prie būsto įperkamumo augimo prisidėjo ne tik sparčiai augantys atlyginimai, bet ir mažėjusios palūkanos. Su būsto paskolomis dažniausiai siejamas 6 mėnesių Euribor nuo metų pradžios sumažėjo beveik puse procentinio punkto ir šiuo metu siekia 2,1 procento. Vis tik, ekonomistų vertinimu palūkanų normos artėja prie dugno ir nebebus toks svarbus įperkamumą skatinantis veiksnys.

„Šiuo metu rinka tikisi, kad ECB bazines palūkanų normas sumažins dar vieną kartą. Vis tik stipresnis euras, atslūgstanti infliacija ir besitęsiančios eksportuotojų problemos gali paskatinti palūkanas sumažinti ir iki 1,5 procento. Tačiau labai realus scenarijus, kad kitais metais būstas brangs sparčiau nei didės vidutinis atlyginimas, tad įperkamumas gali ir nebegerėti“, – prognozuoja „Swedbank“ vyriausiasis ekonomistas Nerijus Mačiulis.